Miały spadać a rosną – ceny mieszkań

Nie tak?!

Coś jest nie tak. Popyt na mieszkania przecież spada. Liczba kredytów hipotecznych pikuje w dół od początku 2022 roku. Biuro Informacji Kredytowej informuje, iż w listopadzie 2022 roku o kredyt mieszkaniowy wnioskowało 13,6 tysiąca potencjalnych kredytobiorców. Podczas gdy rok temu takich osób było 36,74 tysiąca. Oznacza to spadek w ciągu dwunastu miesięcy rzędu 63%. Jednocześnie na rynku cały czas znajduje się relatywnie dużo mieszkań. Wszystko topowinno przełożyć się na spadki cen nieruchomości. Jednakże inna optyka wyłania się z danych transakcyjnych NBP. Okazuje się, że rok do roku, tzn. w III kwartale 2022 roku względem tego samego okresu w roku 2021 średnie ceny transakcyjne zarówno nowych mieszkań jak i tych kupowanych z drugiej ręki wzrosły. I to dość wyraźnie. Te pierwsze najwięcej bo 38,4% zyskały w Opolu. Z kolei te drugie najwyraźniej bo o 21,6% wzrosły w Białymstoku. Jeśli chodzi o zmiany stawek w III kwartale 2022 roku w relacji do okresu styczeń-marzec tego roku to na rynku wtórnym niewielkie spadki odnotowano w Lublinie i Szczecinie. W pozostałych miastach, jak i na rynku pierwotnym dynamika była dodatnia. Z kolei gdy porównamy średnie ceny transakcyjne mieszkań nabywanych od dotychczasowych właścicieli w III i w II kwartale bieżącego roku okaże się, że na siedemnaście rozpatrywanych przez NBP miast, zaledwie w czterech wystąpił ich spadek - Katowice, Lublin, Poznań, Szczecin. W przypadku lokali mieszkalnych kupowanych prosto od dewelopera obniżki miały miejsce w Gdyni, Katowicach i Olsztynie.

Średnie transakcyjne ceny mieszkań z rynku wtórnego

Źródło: Narodowy Bank Polski

Średnie transakcyjne ceny mieszkań z rynku pierwotnego

Źródło: Narodowy Bank Polski

Powierzchowne spojrzenie

Gdzie więc tkwi błąd? Zapewne w zbyt pobieżnej ocenie tego co obecnie dzieje się na rynku. Prawdą jest, że popyt w roku 2022 znacznie się skurczył. Gołym okiem widać, że osób szukających mieszkań, odwiedzających pośredników i biura deweloperów jest po prostu mniej. Jednakże wpływ pozostałych czynników nie pozostaje już tak jednoznaczny. Jeśli bowiem mowa o nowych inwestycjach deweloperskich, to choć na papierze liczba dostępnych mieszkań jest rzeczywiście spora, to tych realnie dostępnych jest niewiele. „Po pierwsze mieszkania gotowe, bądź znajdujące się na zaawansowanym etapie procesu budowalnego stanowią relatywnie niewielką część oferty dostępnej na rynku. Po drugie należy pamiętać, że część lokali mieszkalnych, które figurują w oficjalnych statystykach są to mieszkania w rzeczywistości niedostępne. Wzrost podaży widoczny w pierwszej połowie obecnego roku wynikał z pędu deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji, aby zdążyć przed wejściem w życie zapisów nowej ustawy deweloperskiej.Część tych projektów, oficjalnie rozpoczętych przed 1 lipca 2022 roku, zostało wstrzymanychi nie są one obecnie realizowane”tłumaczy Łukasz Cudek, Prezes Zarządu Albero Invest sp. z o.o.

Poza tym trzeba pamiętać o inflacji. „Po mimo tego, że w ciągu kilku ostatnich miesięcy ceny materiałów budowalnych się nieco ustabilizowały, to jednak z dzisiejszej perspektywy wydaje się, że koszty budowy z 2019 roku już nie wrócą. Warto również wspomnieć o robociźnie, która w dobie wysokiej inflacji również może wywierać presję kosztową na deweloperów. W ten sam sposób oddziałuje ustawa deweloperska, która nakłada na deweloperów dodatkowe obowiązki i dodatkowe koszty” zaznacza Łukasz Cudek. Trudno oczekiwać, żeby nagle, ze względu na chwilowe odcięcie kredytów mieszkaniowych od rynku, deweloperzy zaczęli sprzedawać mieszkania poniżej kosztów ich wytworzenia.

Wszystkie wspomniane powyżej czynniki sugerują, że owszem w perspektywie kilku kwartałów możliwe są pewne obniżki cen nieruchomości. Nie należy jednak nastawiać się na wysokie przeceny. Z punktu widzenia osób starających się o poprawę warunków mieszkaniowych bardziej racjonalne, niż czekanie na krach cenowy, wydaje się wykorzystanie obecnej sytuacji do negocjowania z deweloperem np. rozłożenia w czasie kolejnych transz płatności za mieszkanie.

Jarosław Mikołaj Skoczeń